Der Volksentscheid zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne in Berlin gewann im September 2021 mit über einer Million Stimmen. Drei Jahre später ist von der Umsetzung nichts zu sehen. Eine aktuelle Analyse untersucht die politischen Blockaden und zeigt, welche Auswirkungen das Ausbleiben der Maßnahme auf den Mietmarkt der Hauptstadt hat.

Volksentscheid mit klarem Ergebnis

Am 26. September 2021 sprachen sich 59,1 Prozent der Berliner Wähler für die Enteignung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen aus. Deutsche Wohnen und andere große Konzerne sollten vergesellschaftet werden. Der Volksentscheid war rechtlich nicht bindend, verpflichtete den Senat aber politisch zum Handeln. Konkret waren rund 240.000 Wohnungen betroffen, die in öffentliches Eigentum überführt werden sollten.

Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" argumentierte mit steigenden Mieten und Verdrängung. In den Jahren vor dem Volksentscheid hatten sich die Angebotsmieten in Berlin teilweise verdoppelt. Große Wohnungskonzerne standen im Verdacht, durch aggressive Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen Rendite auf Kosten der Mieter zu maximieren. Der Volksentscheid sollte diesem Trend entgegenwirken.

Politische Blockaden seit 2021

Nach dem Wahlerfolg setzte der Senat aus SPD, Grünen und Linken eine Expertenkommission ein. Diese sollte die rechtliche Machbarkeit und die Kosten einer Vergesellschaftung prüfen. Die Kommission legte im Juni 2023 ihren Bericht vor – zwei Jahre nach dem Volksentscheid. Das Gutachten kam zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes grundsätzlich möglich sei, stellte aber hohe rechtliche Hürden fest.

Die Kosten für Entschädigungszahlungen bezifferte die Kommission auf 29 bis 36 Milliarden Euro. Diese Summe übersteigt den Berliner Landeshaushalt um ein Vielfaches. Die Stadt müsste sich entsprechend hoch verschulden oder alternative Finanzierungsmodelle entwickeln. Die SPD nutzte diese Zahlen, um vor einer Umsetzung zu warnen. Nach der Abgeordnetenhauswahl 2023 bildete sich eine neue Koalition aus CDU und SPD, die den Volksentscheid endgültig auf Eis legte.

Verfassungsrechtliche Debatte

Im Zentrum der juristischen Auseinandersetzung steht Artikel 15 des Grundgesetzes. Dieser erlaubt die Vergesellschaftung von Grund und Boden gegen Entschädigung. Die Norm wurde seit Bestehen der Bundesrepublik nie angewendet. Rechtswissenschaftler sind sich uneinig, ob die Berliner Pläne verfassungskonform wären. Kritiker verweisen auf den Eigentumsschutz nach Artikel 14 Grundgesetz und erwarten jahrelange Gerichtsverfahren.

Die Befürworter argumentieren, dass Artikel 15 bewusst als Instrument gegen Monopolbildung im Grundgesetz verankert wurde. Die Konzentration von Wohnungseigentum bei wenigen Konzernen rechtfertige aus ihrer Sicht die Anwendung. Tatsächlich gehören allein der Vonovia-Gruppe, zu der Deutsche Wohnen seit 2022 gehört, rund 165.000 Wohnungen in Berlin. Dies entspricht etwa neun Prozent des gesamten Mietwohnungsbestands der Hauptstadt.

Auswirkungen auf den Berliner Wohnungsmarkt

Während die politische Debatte andauert, verändert sich der Wohnungsmarkt weiter. Die Mieten in Berlin sind zwischen 2021 und 2024 im Durchschnitt um 12 bis 15 Prozent gestiegen, je nach Bezirk. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung. Gleichzeitig ist der Neubau deutlich zurückgegangen. 2023 wurden in Berlin nur noch 12.000 Wohnungen fertiggestellt, 30 Prozent weniger als im Vorjahr.

Der ausbleibende Vollzug des Volksentscheids hat paradoxe Effekte. Große Wohnungskonzerne investieren kaum noch in Berlin, weil sie mit regulatorischen Risiken rechnen. Gleichzeitig fehlen öffentliche Mittel für den sozialen Wohnungsbau, weil die Stadt ihre Investitionskraft nicht auf den Ankauf privater Bestände konzentrieren will. Das Ergebnis ist eine Angebotslücke, die die Mietpreisentwicklung weiter anheizt.

Strategien der Wohnungskonzerne

Deutsche Wohnen und andere betroffene Unternehmen haben ihre Berlin-Strategie angepasst. Vonovia kündigte 2023 an, den Berliner Bestand nicht weiter auszubauen. Stattdessen konzentriert sich der Konzern auf andere Metropolregionen. Modernisierungsinvestitionen in Berlin wurden zurückgefahren. Dies führt mittelfristig zu einem Sanierungsstau, der die Wohnqualität beeinträchtigt und energetische Ziele gefährdet.

Kleinere Wohnungsunternehmen mit Beständen knapp unter der 3.000-Wohnungen-Grenze profitieren teilweise von der Unsicherheit. Sie können Portfolios aufkaufen, die größere Konzerne abstoßen. Dies führt zu einer Fragmentierung des Marktes, erschwert aber stadtweite Modernisierungsstrategien und Nachhaltigkeitsziele.

Alternative Lösungsansätze

Angesichts der Blockade diskutieren Experten Alternativen zur Vergesellschaftung. Ein Modell ist der sukzessive Rückkauf von Wohnungen durch landeseigene Gesellschaften. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Degewo, Gewobag und andere könnten gezielt Bestände aufkaufen. Dies wäre rechtlich unproblematisch, kostet aber ebenfalls Milliarden und dauert Jahrzehnte.

Ein zweiter Ansatz setzt auf verschärfte Regulierung statt Enteignung. Mietobergrenzen, strengere Modernisierungsumlagen und Vorkaufsrechte könnten die Renditeerwartungen privater Vermieter dämpfen, ohne in Eigentumsrechte einzugreifen. Wien wird oft als Beispiel genannt: Dort gehören 60 Prozent der Wohnungen der Stadt oder gemeinnützigen Genossenschaften. Die Mieten liegen deutlich unter Berliner Niveau. Allerdings wurde dieses System über Jahrzehnte aufgebaut und lässt sich nicht kurzfristig kopieren.

Rolle der Bundespolitik

Die Berliner Debatte hat bundesweite Auswirkungen. Andere Städte mit angespannten Wohnungsmärkten beobachten das Geschehen genau. Hamburg, München und Köln haben ähnliche Probleme mit Mietpreissteigerungen und Wohnungsknappheit. Eine erfolgreiche Umsetzung des Berliner Volksentscheids könnte Nachahmer finden. Das Scheitern hingegen stärkt die Position derer, die auf Neubau und Marktlösungen setzen.

Die Bundesregierung hat bislang keine klare Position bezogen. Das Bauministerium unter SPD-Führung signalisierte Verständnis für die Berliner Anliegen, warnte aber vor verfassungsrechtlichen Risiken. Die FDP lehnt Enteignungen kategorisch ab. Diese Blockade auf Bundesebene erschwert eine Lösung zusätzlich, da Berlin für die Umsetzung möglicherweise bundesgesetzliche Änderungen bräuchte.

Gesellschaftliche Folgen der Nicht-Umsetzung

Die ausbleibende Umsetzung des Volksentscheids beschädigt das Vertrauen in direkte Demokratie. Über eine Million Berliner hatten sich beteiligt und mehrheitlich für die Vergesellschaftung gestimmt. Dass die Politik diesen Auftrag drei Jahre später faktisch ignoriert, führt zu Frustration. Umfragen zeigen, dass 67 Prozent der Berliner mit der Wohnungspolitik des Senats unzufrieden sind.

Die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" kündigte rechtliche Schritte an. Sie prüft eine Verfassungsbeschwerde, um die Umsetzungspflicht einzuklagen. Parallel organisiert sie weiterhin Proteste und Mieterberatungen. Die Bewegung hat sich professionalisiert und vernetzt sich bundesweit mit Mieterinitiativen. Die Wohnungsfrage bleibt somit ein zentrales politisches Thema in Berlin.

Ausblick und Perspektiven

Eine Umsetzung des Volksentscheids in seiner ursprünglichen Form ist unter der aktuellen Regierung unwahrscheinlich. Die CDU lehnt Enteignungen ab, die SPD ist gespalten. Frühestens nach der nächsten Abgeordnetenhauswahl 2026 könnte sich die politische Konstellation ändern. Bis dahin wird der Berliner Mietmarkt weiter unter Druck bleiben.

Realistischer sind Kompromisslösungen. Eine Verpflichtung großer Vermieter zu Investitionen in energetische Sanierung, sozialen Wohnungsbau oder Mietpreisbindungen könnte politische Mehrheiten finden. Auch gemeinnützige Modelle, bei denen Wohnungskonzerne gegen steuerliche Vorteile auf Gewinnmaximierung verzichten, werden diskutiert. Ob solche Modelle die Erwartungen der Volksentscheid-Befürworter erfüllen, ist fraglich.

Die Berliner Blockade zeigt grundsätzliche Grenzen direkter Demokratie in Deutschland. Volksentscheide können Stimmungen abbilden, aber keine komplexen rechtlichen und finanziellen Fragen lösen. Die Wohnungsfrage erfordert langfristige Strategien, die über Legislaturperioden hinausgehen. Ob Berlin hier einen Weg findet, entscheidet nicht nur über die Zukunft des Mietmarkts in der Hauptstadt, sondern prägt die wohnungspolitische Debatte in ganz Deutschland.