Der Bundesgerichtshof hat mit einem aktuellen Urteil die Position von Vermietern bei der Betriebskostenabrechnung deutlich gestärkt. Vermieter dürfen demnach Grundsteuer auch dann nachfordern, wenn die reguläre Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist. Das Urteil betrifft Millionen Mietverhältnisse in Deutschland und wirft grundlegende Fragen zur Planbarkeit und Rechtssicherheit in der Betriebskostenabrechnung auf.
Abrechnungsfrist verliert an Schutzwirkung
Bisher galt die zwölfmonatige Abrechnungsfrist als feste Grenze: Vermieter mussten ihre Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Versäumten sie diese Frist, verloren sie das Recht auf Nachforderung – so die bisherige Rechtspraxis. Der BGH durchbricht nun diese Regelung für Fälle, in denen die Grundsteuer erst nach Ablauf der Frist durch die Kommune festgesetzt wird.
Konkret bedeutet das: Erhalten Vermieter den Grundsteuerbescheid verspätet von der Gemeinde, können sie die Kosten auch noch Jahre später auf ihre Mieter umlegen. Die Abrechnungsfrist läuft in solchen Fällen erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis von der endgültigen Höhe der Grundsteuer erlangt. Mieter verlieren damit einen wesentlichen Teil der Vertrauensschutz-Funktion, die die Abrechnungsfrist bislang bot.
Grundsteuerreform 2025 verschärft das Problem
Die Brisanz des Urteils wird durch die seit 2025 bundesweit umgesetzte Grundsteuerreform verschärft. Viele Kommunen hinken bei der Festsetzung der neuen Bescheide hinterher. In mehreren Bundesländern erhalten Eigentümer die aktualisierten Bescheide erst Monate oder sogar Jahre nach dem regulären Abrechnungszeitraum. In dieser Konstellation könnten Nachforderungen zur Regel werden.
Besonders betroffen sind Mieter in Regionen mit hoher Verwaltungslast oder verzögerten Digitalisierungsprojekten bei den Finanzämtern. In Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz etwa diskutieren Kommunen nicht nur höhere Steuern, sondern kämpfen auch mit Personalengpässen in der Verwaltung. Die Folge: Bescheide kommen spät, Vermieter dürfen nachfordern – und Mieter müssen mit unerwarteten Nachzahlungen rechnen, selbst wenn sie die ursprüngliche Abrechnung längst abgehakt hatten.
Rechtssicherheit im Mietrecht auf dem Prüfstand
Das BGH-Urteil wirft eine systemische Frage auf: Wie verlässlich sind Abrechnungsfristen im Mietrecht noch, wenn externe Faktoren – in diesem Fall das Verwaltungshandeln der Kommunen – diese Fristen faktisch aushebeln können? Für Wohnungsunternehmen wie Vonovia oder LEG Immobilien entsteht ein operativer Vorteil, da sie selbst bei verzögerter Abrechnung keine Verluste fürchten müssen. Gleichzeitig erhöht sich der Aufwand, da sie möglicherweise Jahre später noch einmal in die Nachverhandlung mit Mietern gehen müssen.
Für Verwalter und Property-Management-Dienstleister bedeutet das Urteil eine neue Herausforderung bei der digitalen Mieterakte und bei der DSGVO-Compliance. Nachforderungen müssen auch Jahre später noch nachvollziehbar dokumentiert sein. Systeme wie die von Aareon müssen historische Abrechnungen und Bescheide revisionssicher archivieren, um spätere Nachforderungen rechtssicher abbilden zu können.
Was Vermieter beachten müssen
Trotz der neuen Rechtsprechung bleibt die Abrechnungsfrist grundsätzlich bestehen. Vermieter dürfen nicht einfach unbegrenzt nachfordern. Die Nachforderung ist nur zulässig, wenn der Vermieter nachweist, dass er die erforderlichen Informationen – etwa den Grundsteuerbescheid – erst nach Ablauf der regulären Frist erhalten hat. Das setzt voraus, dass er die Abrechnung zeitnah nach Eingang des Bescheids erstellt und dem Mieter zustellt.
Wer als Vermieter oder Verwalter die Nachforderung vorbereitet, sollte daher die Kommunikation mit der Kommune dokumentieren und den Zeitpunkt des Bescheideingangs belegen können. Andernfalls droht im Streitfall das Risiko, dass ein Gericht die Nachforderung als verspätet zurückweist. Auch die Frage, ob der Vermieter die Abrechnung zügig erstellt hat, kann entscheidend sein.
Auswirkungen auf Mieter und Betriebskosten-Prüfung
Für Mieter wird die Prüfung der Betriebskostenabrechnung komplexer. Bislang konnten sie sich nach Ablauf der Jahresfrist darauf verlassen, dass keine weiteren Forderungen mehr kommen. Diese Sicherheit entfällt nun – zumindest bei der Grundsteuer. Mieter sollten in Zukunft auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist Rücklagen für mögliche Nachforderungen bilden, insbesondere wenn sie wissen, dass die Kommune in ihrer Region mit Verzögerungen bei der Festsetzung arbeitet.
Verbraucherschutzorganisationen kritisieren das Urteil als einseitige Belastung der Mieter. Sie argumentieren, dass die Verzögerung im Verwaltungshandeln nicht zu Lasten der Mieter gehen dürfe. Eine gesetzliche Klarstellung – etwa durch den Bundesgesetzgeber – könnte hier Abhilfe schaffen. Ob und wann eine solche Anpassung im Mietrecht erfolgt, ist derzeit offen.
Digitale Tools zur Abrechnung gefragt
Die neue Rechtslage erhöht den Druck auf Vermieter und Verwalter, ihre Prozesse digital und revisionssicher abzubilden. Property-Management-Software muss künftig nicht nur die aktuelle Abrechnung abbilden, sondern auch historische Daten und Nachforderungsszenarien verwalten. Systeme, die automatisch prüfen, wann ein Bescheid eingegangen ist und wann die Nachforderungsfrist zu laufen beginnt, werden an Bedeutung gewinnen.
Auch die Integration mit kommunalen Datenbanken – etwa zur automatischen Abfrage von Grundsteuerbescheiden – könnte langfristig helfen, Verzögerungen zu minimieren. In der Praxis dürfte es allerdings noch Jahre dauern, bis solche Schnittstellen flächendeckend verfügbar sind. Bis dahin bleibt der manuelle Aufwand hoch – und das Risiko von Nachforderungen bestehen.
Fazit: Rechtssicherheit weicht Flexibilität
Das BGH-Urteil verschiebt das Gleichgewicht im Mietrecht zugunsten der Vermieter. Die Abrechnungsfrist verliert an Schutzwirkung, wenn externe Faktoren wie verspätete Grundsteuerbescheide ins Spiel kommen. Für die Praxis bedeutet das: Vermieter gewinnen Flexibilität, Mieter verlieren Planbarkeit. Ob der Gesetzgeber reagiert und die Abrechnungsfristen präzisiert, bleibt abzuwarten. Bis dahin müssen sich beide Seiten auf eine neue Realität einstellen – mit mehr Unsicherheit und höherem Dokumentationsaufwand für alle Beteiligten.
