Der Deutsche Immobilien-Finanzierungsindex (DIFI) von JLL ist zum Jahresstart 2025 erstmals unter die Nulllinie gefallen. Der Stimmungsindikator signalisiert damit eine deutliche Verschlechterung der Finanzierungsaussichten am deutschen Immobilienmarkt. Während der Index in den Vorjahren noch überwiegend im positiven Bereich lag, zeigt die aktuelle Entwicklung wachsende Skepsis unter den Finanzierern – insbesondere bei Banken, Sparkassen und Versicherungsunternehmen.
Was der DIFI misst und warum er jetzt negativ ist
Der DIFI erfasst quartalsweise die Erwartungen und Einschätzungen von institutionellen Immobilienfinanzierern. Ein negativer Indexwert bedeutet, dass pessimistische Einschätzungen zur Finanzierungslage überwiegen. Der Rückgang zum Jahresauftakt 2025 ist auf mehrere strukturelle Faktoren zurückzuführen: gestiegene Finanzierungskosten, anhaltende Unsicherheit über die Zinsentwicklung und eine zurückhaltende Kreditvergabe im gewerblichen Bereich.
Besonders betroffen sind Gewerbeimmobilien, wo die Nachfrage nach Finanzierungslösungen weiter abnimmt. Auch die Zwangsversteigerungen sind in einigen Segmenten gestiegen – ein Indiz für finanzielle Engpässe bei Bestandshaltern, die mit höheren Zinslasten kämpfen. Wohnimmobilien zeigen sich hingegen widerstandsfähiger, bleiben aber nicht vollständig von der negativen Stimmung verschont.
Zinspolitik und Refinanzierungsrisiken belasten Marktteilnehmer
Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen zwar zuletzt stabilisiert, doch die Risikoaufschläge für Immobilienkredite bleiben hoch. Finanzinstitute fordern höhere Eigenkapitalquoten und strengere Sicherheiten – vor allem bei Projektentwicklungen und Bestandsportfolios mit älteren Gebäuden. Für Bestandshalter bedeutet das: Anschlussfinanzierungen werden teurer, Refinanzierungen schwieriger.
Besonders betroffen sind Eigentümer, die zwischen 2020 und 2021 zu historisch niedrigen Zinsen gekauft haben und nun vor Anschlussfinanzierungen stehen. Die Zinsbelastung kann sich in vielen Fällen verdoppeln. Das setzt nicht nur private Investoren unter Druck, sondern auch institutionelle Bestandshalter wie Vonovia oder LEG Immobilien, die ihre Finanzierungsstrukturen anpassen müssen.
Auswirkungen auf Wohnungswirtschaft und Mietmarkt
Für die Wohnungswirtschaft hat die verschlechterte Finanzierungslage konkrete Folgen. Neubauprojekte werden verschoben oder ganz gestoppt, weil sich Finanzierungen nicht mehr rechnen. Die Zahl der Baugenehmigungen ist bereits seit 2023 rückläufig – ein Trend, der sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen fortsetzen dürfte. Das verschärft mittelfristig die Knappheit auf dem Mietmarkt, insbesondere in Ballungsräumen.
Gleichzeitig werden Verkäufe aus Bestandsportfolios zunehmen, weil Eigentümer ihre Liquidität sichern müssen. Das drückt die Transaktionspreise, kann aber auch zu einer Konsolidierung im Markt führen – größere Player mit besseren Finanzierungskonditionen übernehmen Portfolios kleinerer Anbieter. Für Mieter bedeutet das nicht zwingend Entlastung: Die Investoren kalkulieren künftig höhere Renditeerwartungen ein, die sich in langfristigen Mietanpassungen niederschlagen können.
Regionale Unterschiede und Assetklassen im Vergleich
Die negative Stimmung trifft nicht alle Regionen und Assetklassen gleich stark. Während in Top-Lagen wie München, Frankfurt oder Hamburg die Nachfrage nach Finanzierungen für Wohnimmobilien stabil bleibt, kämpfen ländliche Regionen mit schrumpfender Bevölkerung zunehmend mit Wohnungsleerstand und sinkenden Bodenwerten. Hier ziehen sich Finanzierer weiter zurück.
Im gewerblichen Segment sind Büroimmobilien am stärksten betroffen. Hybride Arbeitsmodelle reduzieren die Flächennachfrage, gleichzeitig steigen die Anforderungen an ESG-Konformität – ein Thema, das auch im Rahmen der ESG-Prüfungspflicht ab 2025 immer stärker in den Fokus rückt. Logistikimmobilien und Wohnportfolios mit modernem Energiestandard bleiben dagegen vergleichsweise attraktiv für Finanzierer.
Ausblick: Stabilisierung frühestens ab Mitte 2025?
Die Marktbeobachter von JLL erwarten keine schnelle Erholung des DIFI. Eine Stabilisierung der Finanzierungsstimmung hängt maßgeblich davon ab, ob die EZB ihre Zinspolitik weiter lockert und ob sich die Risikoprämien wieder normalisieren. Erste Anzeichen für eine Entspannung könnten sich ab Mitte 2025 zeigen – vorausgesetzt, die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland verbessert sich und die Inflationserwartungen bleiben stabil.
Für Akteure der Wohnungswirtschaft bedeutet das: Sie müssen sich auf eine längere Phase restriktiver Finanzierungsbedingungen einstellen. Wer jetzt investiert, braucht solide Eigenkapitalausstattung, belastbare Cashflows und eine realistische Bewertung der künftigen Mietentwicklung. Spekulative Geschäftsmodelle haben es deutlich schwerer als in den Vorjahren. Die Branche wird selektiver – und das dürfte den Markt nachhaltig prägen.
