Der Deutsche Immobilien-Finanzierungsindex (DIfI) ist zu Jahresbeginn 2025 in den negativen Bereich gefallen. Das berichtet JLL Germany, das den Index quartalsweise veröffentlicht. Die Verschlechterung signalisiert eine zunehmende Verunsicherung in der Branche: Sowohl Investoren als auch Kreditinstitute bewerten die Finanzierungsaussichten für deutsche Immobilien skeptischer als im Vorquartal.
Was der Index misst – und warum er jetzt wichtig wird
Der DIfI bildet die Stimmung von Finanzierern, Investoren und Projektentwicklern ab. Werte über null zeigen eine optimistische Erwartungshaltung, Werte unter null weisen auf Zurückhaltung hin. Der aktuelle Rückgang unter die Nulllinie bedeutet, dass mehr Marktteilnehmer mit verschärften Finanzierungsbedingungen und sinkender Nachfrage rechnen als mit einer Belebung. Das hat direkte Folgen für Neubauprojekte, Bestandsinvestitionen und mittelbar auch für die Mietpreisentwicklung in angespannten Lagen.
Für Wohnungsbaugesellschaften und institutionelle Investoren verschärft sich damit der Druck: Ohne Zugang zu günstigen Krediten bleiben Expansionspläne auf Eis, geplante Sanierungsprojekte werden verschoben. Die Finanzierungskrise wirkt sich zeitverzögert auf die Fertigstellungszahlen und damit auf das Angebot am Mietmarkt aus.
Ursachen: Zinsen, Bewertungsrisiken und regulatorischer Druck
Drei Faktoren dominieren die negative Stimmung. Erstens haben sich die Refinanzierungskosten für Banken trotz einer leichten Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank nicht wesentlich verbessert. Kredite für Wohnimmobilien bleiben spürbar teurer als 2021. Zweitens herrscht Unsicherheit über die Bewertung bestehender Portfolios: Gutachter korrigieren Verkehrswerte nach unten, weil Mietrenditen vielerorts nicht mit gestiegenen Kapitalkosten Schritt halten. Drittens verschärfen regulatorische Vorgaben – etwa die KfW-Bundesförderung Effizienzgebäude (BEG) und die wachsende ESG-Berichtspflicht – den Kapitalbedarf für Bestandshalter.
Die Kombination dieser drei Aspekte führt dazu, dass viele Finanzierungsrunden länger dauern oder ganz abgebrochen werden. Projektentwickler berichten von verschärften Eigenkapitalquoten: Banken verlangen inzwischen 30 bis 35 Prozent Eigenkapital für Wohnbauprojekte, die 2020 noch mit 20 Prozent finanzierbar waren.
Auswirkungen auf Wohnungsmarkt und Mietpreisentwicklung
Die angespannte Finanzierungssituation verzögert Neubauvorhaben. Genehmigungen werden nicht abgerufen, Baubeginne verschoben. Das bedeutet: Das strukturelle Angebotsproblem auf dem Wohnungsmarkt verschärft sich weiter. In Ballungsräumen mit ohnehin knappem Angebot steigt der Druck auf die Bestandsmieten. Parallel sinkt die Investitionsbereitschaft für energetische Sanierungen, weil Eigentümer unsicher sind, ob sich die Kosten über Mieterhöhungen refinanzieren lassen. Die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen erschweren die Kalkulation zusätzlich.
Auf Portfolioebene verschieben sich die Eigentümerstrukturen: Institutionelle Investoren wie Vonovia oder LEG Immobilien halten am Bestand fest, reduzieren aber den Anteil von Neubauprojekten. Kleinere Projektentwickler geraten in Liquiditätsschwierigkeiten, weil Exit-Finanzierungen fehlen oder erst zu stark gesunkenen Preisen möglich sind.
Vergleich zum Vorjahr – und die ausgebliebene Trendwende
Anfang 2024 hatte die Branche auf eine rasche Normalisierung gehofft. Der DIfI lag damals zwar bereits im negativen Bereich, viele Marktbeobachter erwarteten aber, dass sinkende Leitzinsen und staatliche Förderprogramme eine Trendwende einleiten würden. Diese Erwartung hat sich nicht erfüllt. Die Finanzierungsbedingungen blieben restriktiv, das Transaktionsvolumen im gewerblichen Immobilienmarkt blieb deutlich unter den Vorjahren. Die aktuelle Verschlechterung des DIfI zeigt, dass diese Zurückhaltung sich verfestigt hat. JLL Germany spricht von einem „anhaltend schwierigen Umfeld", ohne konkrete Anzeichen für eine kurzfristige Erholung zu nennen.
Was das für Verwalter, Eigentümer und Mieter bedeutet
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und professionelle Verwalter hat der negative Index drei praktische Konsequenzen. Erstens werden Instandhaltungsrücklagen wichtiger, weil externe Finanzierungen für Sanierungen teurer werden oder ganz ausfallen. Zweitens steigt der Druck, energetische Maßnahmen in kleinen, gut finanzierbaren Schritten umzusetzen statt in großen Gesamtsanierungen. Drittens sinkt die Bereitschaft von Käufern, Eigentumswohnungen zu Spitzenpreisen zu erwerben – was die Liquidität im Markt weiter dämpft.
Für Mieter bedeutet die anhaltende Finanzierungskrise zunächst, dass der Neubau weiter stagniert und das Angebot knapp bleibt. Mittelfristig können sich allerdings auch Chancen ergeben: Investoren, die unter Verkaufsdruck geraten, könnten Portfolios abstoßen, die von gemeinnützigen oder genossenschaftlichen Akteuren übernommen werden – mit stabileren Mietbedingungen.
Branchenreaktion und Forderungen an die Politik
Branchenverbände fordern seit Monaten eine Ausweitung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und eine Anpassung der Förderrichtlinien. Konkret geht es um degressive Abschreibungen für Neubau und eine Verlängerung der Fristen für die BEG-Förderung. Auch die Grunderwerbsteuer steht im Fokus: Eine Senkung könnte Transaktionen erleichtern und damit die Marktdynamik verbessern. Bislang haben Bund und Länder solche Schritte abgelehnt oder auf spätere Haushalte vertagt.
Parallel dazu mehren sich Stimmen, die eine stärkere Rolle öffentlicher und genossenschaftlicher Wohnungsunternehmen einfordern. Diese haben oft bessere Refinanzierungskonditionen und könnten gezielte Neubau- und Sanierungsprojekte anschieben, wenn die Politik entsprechende Mittel bereitstellt. Erste Modellprojekte laufen in mehreren Bundesländern, etwa im Rahmen der Wohnungsgemeinnützigkeit.
Ausblick: Hoffnung auf zweite Jahreshälfte 2025
Analysten erwarten, dass sich die Lage frühestens im zweiten Halbjahr 2025 entspannen könnte – vorausgesetzt, die Europäische Zentralbank setzt den Zinssenkungskurs fort und die Bundesregierung legt ein umfassendes Wohnungsbauprogramm vor. Bis dahin dürfte die negative Stimmung im DIfI anhalten. Für die Wohnungswirtschaft bedeutet das: Liquiditätsplanung wird wichtiger, Projektpipelines müssen kritisch geprüft werden, und die Zusammenarbeit mit verlässlichen Finanzierungspartnern entscheidet über Erfolg oder Scheitern von Investitionen.
Der aktuelle DIfI-Wert ist damit mehr als nur eine Stimmungsbarometer-Zahl. Er zeigt, dass die Finanzierungskrise im Immobiliensektor strukturell ist und nicht durch einzelne Maßnahmen kurzfristig gelöst werden kann. Wer jetzt in Wohnimmobilien investiert oder diese verwaltet, muss mit anhaltend schwierigen Rahmenbedingungen rechnen. Weitere Informationen zur Marktentwicklung finden sich im Artikel über Fondsstrategien im aktuellen Marktumfeld.
